đ„SCPI : la bonne planque des conseils de surveillance ?
đĄ Qui sont ces membres qui accumulent les mandats ? Combien gagnent-ils ? A quoi servent-ils ? EnquĂȘte.
En dĂ©but de semaine, Amundi a fait trembler la planĂšte SCPI en faisant baisser le prix de parts de 3 vĂ©hicules de 15%. Mercredi soir, BNP a votĂ© en AG une baisse de 17% de la part dâAccimmo. Jâen avais parlĂ© sur LinkedIn il y a quelques semaines, et mâĂ©tais fait rĂ©primandĂ© par plusieurs professionnels, alors mĂȘme que la diffĂ©rence entre prix de valeur et valeur de reconstitution sâapprochait dangereux de la limite basse, et que les signaux marchĂ©s Ă©taient fort.
A LIRE SUR LINKEDIN
đ SCPI : sous les pavĂ©s, la crise
đ Amundi : la chute spectaculaire
Voyant que les prix ne baissaient pas, lâAMF avait demandĂ© aux sociĂ©tĂ©s de gestion dâĂ©valuer leur parc. Lors dâune rĂ©cente rĂ©union de lâASPIM, oĂč un trĂšs grand nombre de gĂ©rants Ă©taient prĂ©sents, beaucoup ont militĂ© pour annoncer des baisses Ă la rentrĂ©e, et idĂ©alement en fin dâannĂ©e.
Lâobjectif ? Avoir un prix rĂ©duire au 1er janvier, afin de gonfler artificiellement les rendements, puisque dĂ©sormais, lâAMF oblige de communiquer sur un TDVM avec le prix de la part au dĂ©but dâannĂ©e, et non en cours.
On peut, a minima, saluer le courage dâAmundi et BNP dâassumer cette baisse dĂšs maintenant.
Parce que si certains gĂ©rants se bornent (mais toujours entre -10% et +10%, Ă©videmment) Ă dire que les loyers commerciaux sont indexĂ©s sur lâinflation, ils sont plafonnĂ©s depuis maintenant 2 ans.
Pire. Avec la chute des prix de lâimmo de bureaux, certains biens sont devenus complĂštement illiquides, invendables, mĂȘme en solde. Une grande sociĂ©tĂ© de gestion ne trouve pas preneur Ă 40M⏠pour un bien acquis 180M⏠par son vĂ©hicule phare il y a quelques annĂ©es. Un offre Ă 20M⏠est sur la table.
Mais pour cette premiĂšre newsletter (que vous ĂȘtes dĂ©jĂ 450 Ă suivre : merci đ), câest un autre sujet SCPI auquel je me suis intĂ©ressĂ© : les conseils de surveillance.
Tout commence il y a 3 mois en regardant des bulletins annuels. Sur 3 SCPI que je suis rĂ©guliĂšrement, je dĂ©couvre des noms identiques sur les conseils de surveillance. En creusant un peu, jâapprends que nombreux sont ceux qui se plaignent de ces cercles fermĂ©s, auxquels personne ne comprend rien, et quâil ne semble pas facile de rejoindre.
Jâai donc voulu comprendre.
Cette enquĂȘte de plusieurs semaines a Ă©tĂ© particuliĂšrement longue. Jâai Ă©pluchĂ© les rapports annuels des 2 Ă 3 derniĂšres annĂ©es des 111 SCPI ouvertes Ă la souscription (hors vĂ©hicules fiscaux, donc), pour extraire les 1â047 noms qui composent les conseils de surveillance, puis les budgets qui leur sont allouĂ©s. Avant dâinterroger une quinzaine de personnes, CGP, gĂ©rants ou membre de CS.
Au programme :
đ Un rĂŽle discutable
đ Des ultra cumulards
đ Un pognon de dingue
đ Et pas beaucoup de gonzesses
đCommençons par le dĂ©but
Un conseil de surveillance est un comitĂ© non exĂ©cutif (il nâa pas de fonction dans la SCPI) dont la mission est de vĂ©rifier le bon fonctionnement dâune entreprise, afin dâen rendre compte aux actionnaires. Il est diffĂ©rent du conseil dâadministration qui joue un rĂŽle dans la stratĂ©gie ou lâorientation de lâentreprise. Le CS, lui, veille a posteriori, aux intĂ©rĂȘts des Ă©pargnants, qui sont associĂ©s.
âDâabord il faut rĂ©unir le capital pour monter cette SCPI. Le plus souvent les premiers membres du CS font des associĂ©s fondateursâ mâexplique un patron de sociĂ©tĂ© de gestion.
Quand La Française lance LF Avenir SantĂ© le CA est constituĂ© de La Française, dâune SCPI du groupe, et 5 salariĂ©s. Ils dĂ©missionneront ensuite pour laisser la place Ă 9 personnes dĂ©tenant entre 2 et 160 parts, qui se sont prĂ©sentĂ©s. Cette mĂ©thode, dĂ©jĂ utilisĂ©e pour au lancement de LF Les Grand Palais en 2020 permet dâaller vite.
Idem chez Log In de Theoreim, petite SCPI à 80M⏠de capitalisation. Au CA de la SCPI lancée en octobre on retrouve :
Pythagore : SCI de Theoreim, reprĂ©sentĂ©e par Matthieu Urruty, lui-mĂȘme DG de Theoreim et actionnaire de lâentreprise
Edouard Michot : reprĂ©sentant MCO Participations, sa holding, avec laquelle il a pris plus de 50% des parts (4016/8016) dans la sociĂ©tĂ©. Patron dâAssuranceVie.com,
il serait en partie Ă lâorigine de la forte collecte du vĂ©hicule (et dePythagore) en 2022.
Gaëlla Hellegouarch, DG-associée le justifie :
âOn a pris nos premiers investisseurs. En cas de conflit dâintĂ©rĂȘt, les personnes concernĂ©es sâabstiennentâ.
Elle avance Ă©galement la charge de travail que cela reprĂ©sente qui dĂ©couragent beaucoup. âCâest un travail long et difficile dĂšs lors quâon est consciencieuxâ mâexplique un ancien prĂ©sident. âOn nâest pas des bĂ©ni-oui-ouiâ renchĂ©rit Patrick Kontz, habituĂ© des CS. HĂ©lĂšne Karsenty, qui a prĂ©sidĂ© plusieurs CS pendant 40 ans, abonde dans ce sens :
âIl faut ĂȘtre ferme. Je ne suis pas gĂ©rante, mais je jette toujours un Ćil. Les associĂ©s savent quâils peuvent mâĂ©crire Ă tout moment : ils ont confianceâ
đ€šUn poids, une mesure
Les gĂ©rants de SCPI expliquent souvent que leurs intĂ©rĂȘts sont alignĂ©s avec les Ă©pargnants : sâils gagnent, tout le monde gagne. Mais câest plutĂŽt faux.
Les sociĂ©tĂ©s de gestion sont nommĂ©es dans les statuts de la SCPI. Pour en changer : il faut changer les statuts. Leur mandat nâest pas renouvelĂ©, Ă lâinverse du CS ou dâun syndicâ de copropriĂ©tĂ©, par exemple.
âPourtant câest pareil : leur mĂ©tier câest de gĂ©rer des biens qui ne leur appartiennent pas, pour les comptes de gens qui se sont mis ensemble pour les acheterâ, analyse Mme. Karsenty
De maniĂšre gĂ©nĂ©rale, les Ă©pargnants gagnent de lâargent de 2 maniĂšres :
Les rendements, issus des loyers, parfois des ventes
Les plus-values, lorsque le prix de part augmente
Les sociĂ©tĂ©s de gestion, elles, accumulent les frais. Exemple chez Ăpargne fonciĂšre (La Française), la plus grosse du marchĂ© :
Commission de souscription : 9% TTC sur les parts
Commission de gestion : 12% TTC sur les loyers
Commission dâacquisition-cession : 1,25% HT
Commission de travaux : 3% HT
Cession de part : 150⏠HT / vente
Ces derniĂšres annĂ©es, les SCPI ont eu des collectes record. MĂȘme 2023, pourtant pourrie, sera dans le top 10 ever des collectes. Cet argent (10mds⏠en 2022) il faut le dĂ©penser ! Parce que cette collecte, câest le plus souvent des nouvelles parts, donc des rendements supplĂ©mentaires Ă distribuer.
Câest tout le problĂšme des derniĂšres annĂ©es.
Un ancien de BNP Real Estate mâa racontĂ© comment une jeune SCPI crĂ©Ă©e il y a 4 ans a dĂ©pensĂ© des centaines de millions, en Ă©tant promenĂ©e par le promoteur qui refourguait ce que personne dâautre ne voulait. Ă lâintĂ©rieur mĂȘme de la sociĂ©tĂ© de gestion, on avoue, en off et Ă demi-mot, que le patrimoine est mauvais.
Non seulement les intĂ©rĂȘts des gĂ©rants ne sont pas alignĂ©s avec les associĂ©s, mais surtout, le CS nâest que consultatif.
âOn peut regretter que le CS nâait pas plus de pouvoir sur la gestion, puisque les biens appartiennent aux associĂ©sâ confie M. Kontz, avant de dĂ©plorer que âles associĂ©s donnent pouvoir Ă la sociĂ©tĂ© de gestion plutĂŽt quâau prĂ©sident du CS.
Un avis partagé par tous les membres de CS interrogés.
đ©Un casting difficile
Si ce sont les actionnaires qui votent pour le CS, plusieurs connaisseurs mâont confirmĂ© que les gĂ©rants pouvaient pousser âleurs poulainsâ. Les raisons sont multiples :
đ Beaucoup de SCPI ont de gros porteurs qui sont directement liĂ©s Ă la sociĂ©tĂ© de gestion (SCI, SCPI, OCPI, holding etc.)
đ Certains ont Ă©galement des actionnaires de sociĂ©tĂ©s sĆurs (un assureur du mĂȘme groupe)
đ Les plus gros porteurs connaissent souvent la sociĂ©tĂ© de gestion et/ou le gĂ©rant, qui peut faire passer quelques consignes
âCâest vraiment un casting difficileâ, me confie un gĂ©rant dâune grande maison, propos confirmĂ©s par un cofondateur de sociĂ©tĂ© de gestion :
âIl faut trouver des gens qui ont une expĂ©rience des CS pour Ă©viter de perdre du temps, qui soient conciliants pour Ă©viter de bloquer toute la SCPI, mais quand mĂȘme challengeant pour quâils te prĂ©parent bien Ă ton AGâ
Parce quâun des rĂŽles du CS, câest dâĂ©crire un rapport prĂ©sentĂ© en AG. Ăa nĂ©cessite donc dâavoir quelques connaissances, mais dâanticiper dâĂ©ventuelles questions ou attaques.
âPas besoin dâĂȘtre un connaisseur de lâimmobilier pour ĂȘtre un bon membre de CS. Mais je regrette que certains ne sachent pas lire un compte de rĂ©sultatâ, explique un prĂ©sident de CS aux multiples mandats.
Le CS permet aussi de rĂ©compenser ou dâamadouer. Mais Ă©galement de sanctionner.
âČLe prĂ©cĂ©dent Cifocoma
En 2013, aprĂšs un long conflit entre les conseils de surveillance de Cifocoma 1 et 2, et Uffi Ream (longtemps dirigĂ© par FrĂ©dĂ©ric Puzin avant quâil ne crĂ©e Corum), la SCPI rejoint Sofidy.
Entre 2011 et 2012, Uffi cherchait Ă se faire racheter. Les caisses des SCPI sont pleines, selon un membre du CS dâalors. Les gĂ©rants vont donc acheter âdes merdes afin de prĂ©senter une belle gestionâ. Uffi sera rachetĂ©e par Fiducial en juillet 2012.
Chez Sofidy, la situation ne sâamĂ©liore pas. Plusieurs actionnaires expliquent que le gĂ©rant a du mal Ă arbitrer sans perte, et continuer Ă acheter des biens peu performants. La secrĂ©taire de lâASPPSCPI, association reprĂ©sentant les Ă©pargnants, appelle Mme. Karsenty, forte tĂȘte qui a dĂ©jĂ sorti une SCPI de chez BNP. Elle prend la prĂ©sidence de Cifocoma 2, et Charles Coulon celle de Cifocoma 1.
âĂ lâĂ©poque ils Ă©taient partis avec les menaces de procĂšs dâUffiâ, explique Mme. Karsenty
Fin 2016 Sofidy demande Ă ce que les statuts de la SCPI soit changĂ©s, parce que le gĂ©rant devant demander âson accordâ au CS surtout des dĂ©cisions, notamment dâachat-vente dâactifs. Les associĂ©s votent contre le 6 dĂ©cembre. Deux semaines plus tard, Sofidy dĂ©missionne de son mandat de gestion.
En mars 2017, Xavier Parrain, alors secrĂ©taire gĂ©nĂ©ral de lâAMF, reçoit les 2 prĂ©sidents. LâAMF rĂ©torque quâune vente dâactifs est un acte de gestion. Donc en dehors du rĂŽle du CS.
âLâAMF nâa pas acceptĂ© nos statuts, trĂšs protecteurs pour les associĂ©sâ dĂ©plore Mme. Karsenty
Le 1er juin Paref est désignée comme successeur dans une intense confusion : plusieurs membres du CS adressent des pétitions pour dissoudre le véhicule.
Ce qui finira par arriver en 2020. Dans un dernier courrier, le CS conclut :
âDepuis notre arrivĂ©e en octobre 2017, la fusion Ă©tait Ă lâordre du jour. AprĂšs Ă©tude, il sâest avĂ©rĂ© que ce chemin judicieux Ă©tait trop coĂ»teux compte tenu de lâĂ©tat actuel de votre SCPI.â
Ces CS trĂšs prĂ©sents, câest ce qui bloque Novapierre Allemagne depuis des annĂ©es. Si La Centrale des SCPI Ă©crit que le produit âa Ă©tĂ© victime de son succĂšsâ, il a surtout Ă©tĂ© victime de son CS. Pendant des mois, les membres du CS se sont battus contre une augmentation de capital, de peur dâĂ©roder lĂ©gĂšrement la performance. Les gros porteurs se font entendre. Le gĂ©rant abdique, ferme la collecte et ouvre Novapierre Allemagne 2.
Un proche du dossier lĂąche, amer :
âLes membres du CS ont bloquĂ© le vĂ©hicule, pour leurs intĂ©rĂȘts personnels.â
đ°Un pognon de dingue
Les membres du CS peuvent ĂȘtre rĂ©munĂ©rĂ©s pour leur travail (les jetons de prĂ©sence) et leurs frais.
En 2022, 71 SCPI communiquaient sur la prĂ©sence ou lâabsence de jetons pour un total 1â152â339⏠: 16â230⏠en moyenne, soit 1â688⏠par membre. Seules 7 SCPI expliquent ne pas en attribuer, dont Log In.
âOn ne prend pas les gens qui ont trop de mandats, on a mis une limite dâĂąge et on a fait le choix de ne pas distribuer de jeton.â explique Mme. Hellegouarch de Theoreim.
A cela sâajoutent 455â685⏠de frais que jâai pu tracer. Mais la majoritĂ© des SCPI nâindiquent pas les montants remboursĂ©s.
Par exemple, AEW fait la diffĂ©rence entre les jetons et les frais : pour ses 10 SCPI 24â800⏠en moyenne de jetons et 11â838⏠de frais.
Chez Allianz Pierre on se contentera dâune ligne âRapports annuels, publicitĂ© lĂ©gale et jetons de prĂ©senceâ. La facture est de 72â219⏠en 2020, 95â348⏠en 2021 et 117â815⏠en 2022. Une augmentation de 63% en en 2 ans, sans explication.
La distribution, elle, a fait -1,25%, et le prix de part -1,31% sur la mĂȘme pĂ©riode.
Son CS nâa rien trouvĂ© Ă redire.
Est-ce bien raisonnable ?
Quand Corum fixe Ă 4â000⏠ses jetons, Ăpargne FonciĂšre (La Française), plus grosse capitalisation du marchĂ©, propose 67â125âŹ. Câest 57â000⏠chez BNP pour AccĂšs Valeur et Accimmo, et 50â000⏠chez AEW pour Fructipierre et Laffitte. Des chiffres qui semblent corrĂ©lĂ©s Ă la taille de la SCPI comme le montre cette distribution entre les jetons (hors frais) et la capitalisation (en MâŹ).
Ils sont en constante augmentation depuis des années.
Chez Fructipierre (AEW) câĂ©tait 22â360⏠en 2020 et 22â555⏠en 2019. Câest 50â000⏠en 2022. Soit 122% dâaugmentation. Sur la mĂȘme pĂ©riode, le rendement a baissĂ© de 5,88%.
MĂȘme combat chez Laffitte (AEW) : les jetons passent de 30â000⏠à 50â000⏠sur 3 ans, tandis que le prix de part baisse de 37% et le rendement de 1%. Dans son rapport Ă©crit en 2022, le CS sâĂ©tonne dâune collecte basse, mais indique que âles qualitĂ©s intrinsĂšques de notre SCPI ne sont pas remises en causeâ et parle mĂȘme de âstabilitĂ© de notre patrimoine en matiĂšre de valorisationâ.
En rĂ©alitĂ© lâimmense majoritĂ© des CS ne remettent aucunement en cause les dĂ©cisions du gĂ©rant.
Relativement aux parts de SCPI : les jetons sont Ă©normes !
đ 12 SCPI (dont 3 La Française, 3 BNP) distribuent plus de 2â500⏠par personne : 5â181⏠chez Accimmo (BNP), 4â475⏠chez Ăpargne FonciĂšre (La Française). On arrive Ă 7â110⏠chez Pierre Plus (AEW) de coĂ»t pour les actionnaires, si on ajoute les frais.
đ En moyenne les jetons reprĂ©sentent le prix de 4,4 parts de la SCPI : 25 chez Accimmo (BNP), 14 chez France Investipierre (BNP), 11 chez Efimmo (Sofidy) et 10 chez Immorente (Sofidy).
đ Les jetons reprĂ©sentent en moyenne le rendement de 114 parts : 665 chez Accimmo (BNP), 295 chez Investipierre (BNP) et 600 chez Sofiprime (Sofidy)
A lâinverse avec un prix de part Ă 15â300âŹ, les 12â000⏠de jetons de Immo Evolutif ne reprĂ©sentent que 0,1 part et 2,2 rendements de part. Câest dâautant moins sujet quâil faut au moins 50 parts (765KâŹ) pour ĂȘtre actionnaire.
ForcĂ©ment les 23 SCPI accessibles Ă moins de 1â500⏠laissent entrevoir un possible problĂšme : elles proposent 5 fois la mise minimum et 130 fois le rendement minimum.
Les Ă©lus font-ils ça (uniquement) pour lâargent ?
đ€De belles primes supplĂ©mentaires
Il est difficile de faire une analyse complĂšte tant les rapports sont diffĂ©rents. M. Kontz raconte avoir demandĂ© il y a 10 ans âque la liste des candidats, avec le mĂ©tier et le nombre de parts, soit dans le rapport annuelâ. Câest chose fait, comme chez Amundi.
Mais câest parfois beaucoup plus flou. AEW ne donne quâune liste sans dĂ©tail. En 2021 dans son rapport annuel, Aestiam indique que tous les mandats sont Ă renouveler. Puis lâacte dans un bulletin trimestriel sans donner de dĂ©tail. âCâest nĂ©anmoins inscrit sur le bulletin de voteâ prĂ©cise un habituĂ© des CS.
Pourtant câest particuliĂšrement instructif. Faisons un tour chez Valeur Pierre (BNP). Fin 2022 : 5 mandats, 23 candidats. On les comprend : le jeton moyen correspond au rendement de 182 parts. Les postulants possĂšdent 192 parts en moyenne.
Sauf que les revenus dâune SCPI sont fiscalisĂ©s comme des revenus fonciers (TMI + 17,2% de prĂ©lĂšvements sociaux, donc a minima 40-50%), alors que les jetons de prĂ©sence sont soumis Ă la flat tax, soit 30%.
EDIT 28/07/23 18H22 : cette affirmation nâest pas juste. Depuis quelques annĂ©es, le fisc attribue aux jetons la mĂȘme fiscalitĂ© que les revenus SCPI, parce quâils sont issus de la mĂȘme activitĂ©.
12 postulants sur 18 percevraient plus en jetons quâen rendement de part !
Pareil chez Edissimo (Amundi) : les personnes physiques postulantes possĂšdent 622 parts en moyenne (valo : 127KâŹ), pour environ 4â500⏠de revenus. Les 1â129⏠de jetons reprĂ©sentent donc en moyenne 25% de leurs revenus. En prenant une fiscalitĂ© grossiĂšre moyenne (TMI 30%), on arrive plutĂŽt Ă 35% net de fiscalitĂ©.
A L'Oustal des Aveyronnais (Amundi) câest 81K⏠de parts pour 2â284⏠de revenus, soit un jeton Ă 354⏠qui pĂšse 15% de leurs revenus.
AccĂšs Valeur (BNP) voit arriver 23 candidats pour 5 postes. Si certains noms commencent Ă devenir familiers, comme Jean-Luc Bronsart et ses 276 parts, certains sont de petits porteurs avec moins de 50 parts. MĂȘme constat chez lâautre gros distributeur de jeton de BNP quâest Accimmo : 26 candidats pour 7 postes, avec une moyenne de capital dĂ©tenu similaire⊠et des candidats communs. La moyenne dâĂąge des candidats est de 61 ans.
Sâil ne semble pas y avoir de trĂšs petits porteurs, ou de gens qui nâachĂštent que quelques parts, un calcul sur une dizaine de SCPI qui communiquent le nombre de parts dĂ©tenues par les candidats, amĂšne Ă un jeton reprĂ©sentant entre 20 et 30% de revenus supplĂ©mentaires (hors frais).
Interrogé sur ces proportions importantes, M. Kontz abonde :
âOn peut se dire que ce nâest pas normal. Dâailleurs, dans certaines SCPI, il y a un nombre minimum de parts Ă acquĂ©rir pour postuler au conseil.â
đDes conflits et des intĂ©rĂȘts
On lâa vu, certains ne distribuent pas de jetons. Câest le cas dâAffinitĂ© Pierre chez Groupama qui ne rembourse pas non plus les frais. On y retrouve un retraitĂ© qui a investi 1â000âŹ, mais Ă©galement deux entitĂ©s Groupama :
Misso, un assureur forĂȘt ;
Et la Caisse Paris Val de Loire.
Un certain Eric Gelpe siĂšge Ă©galement Ă titre individuel. Cet actionnaire de 54 ans nâest pas nâimporte qui : cet ancien DG du GAN a Ă©tĂ© patron de la caisse susnommĂ©e.
Câest Ă©galement le cas de Thibault Delahaye, prĂ©sident du CS de Eurovalys, gĂ©rĂ© par Adevenis IM dont il a Ă©té⊠DG pendant 13 ans ! Il y siĂšge avec Julien Ribes, dirigeant de MySCPI.com (qui siĂšge rĂ©galement chez Sofidy Europe Invest).
MĂȘme combat chez ElysĂ©es Pierre (HSBC AM) oĂč on retrouve une ancienne gĂ©rante du groupe, un ancien directeur commercial, et un gĂ©rant actuel.
Chez Allianz Pierre, câest Allianz Vie qui prĂ©side, sociĂ©tĂ© sĆur dâAllianz Immovalor, gĂ©rant. Le reste du conseil, dont la moyenne dâĂąge est de 73 ans, ne semble pas vraiment plus diversifiĂ©. On y trouve Marcel Dehoux, habituĂ© des CS Allianz, dĂ©putĂ© socialiste du Nord pendant 22 ans, en plus dâavoir Ă©tĂ© conseiller gĂ©nĂ©ral (17 ans) et maire (24 ans). Un ancrage local lâa fait entrer dans plusieurs conseils dâadministration de logement social, comme Mon Abri ou Habitat du Nord.
PrĂšs dâun tiers des SCPI analysĂ©es ont au CS des personnes ou des sociĂ©tĂ©s directement ou indirectement liĂ©es Ă la sociĂ©tĂ© de gestion. Câest sans doute plus, nâayant pas eu la possibilitĂ© dâanalyser les 820 personnes physiques et morales qui sont dans les CS.
Jâai Ă©galement trouvĂ© des distributeurs (plateformes, rĂ©seaux, etc., hors assureurs) et des CGP dans prĂšs dâun quart, sans avoir pu ĂȘtre exhaustif. Une prĂ©sence qui ne gĂȘne pas les membres de CS que jâai interrogĂ©.
Un acteur majeur de la distribution alternative confesse lui ne pas se sentir désiré :
âLes sociĂ©tĂ©s de gestion sont toujours un peu mitigĂ©es Ă l'idĂ©e de s'afficher ouvertement avec nous.â
Il Ă©voque dâailleurs un unfair avantage quâont les distributeurs et CGP en âmotiv[ant] nos clients Ă voter pour nous â. Un autre, patron dâune des grandes plateformes SCPI mâexplique lui avoir Ă©tĂ© approchĂ© Ă plusieurs reprises pour siĂ©ger. Sa rĂ©ponse est nette :
âJe refuse d'ĂȘtre au conseil de surveillance de SCPI. Je refuse d'ĂȘtre associĂ© fondateur. Il y a un conflit d'intĂ©rĂȘts majeur !â
Dâautres assument, comme RaphaĂ«l Oziel. Conseiller en gestion de patrimoine, passĂ© chez Sofidy et Linxea, il est prĂ©sent dans 8 CS, dont Activimmo :
âJâai dĂ©butĂ© comme conseiller : quand on monte dans les strates, et quâon te propose dâentrer, tâes honorĂ© !â
Son conflit dâintĂ©rĂȘt est gĂ©nĂ©ralement indiquĂ©. Sur la page dâActivimmo, il Ă©crit :
âJe suis parmi les associĂ©s fondateurs de cette SCPI et j'ai la chance d'ĂȘtre vice prĂ©sident du conseil de surveillance, j'ai donc pu la cĂŽtoyer de l'intĂ©rieur et je peux vous dire que votre Ă©pargne est entre de bonnes mains. Elle constitue l'une de mes SCPI coup de đ§Ąâ
Ses communications ne laissent pas prĂ©sager dâune prĂ©fĂ©rence particuliĂšre pour un produit. Mieux : pour lui, afficher ce âprestigeâ câest une maniĂšre âde [se] crĂ©dibiliserâ. Il avoue avoir des ventes trĂšs faibles sur certains vĂ©hicules dont il est membre du CS. Un ancien gĂ©rant dâune SCPI milliardaire va dans le mĂȘme sens : âLes CGP se servent du CS comme de la LĂ©gion dâhonneurâ.
Et si les 8 mandats peuvent sembler Ă©normes (et M. Oziel confie trouver que câest un trĂšs travail assez long), on est loin des spĂ©cialistes en la matiĂšre.
Les cumulards
Parmi eux, M. Kontz. Cet ancien gendarme de 68 ans est un habitué des CS depuis 20 ans.
âJe suis entrĂ© dans les CS pour suivre mes investissements. Je suis principalement dans des SCPI fiscales, mais je vais perdre pas mal de mandats suite aux dissolutions prochaines.â
Effectivement, M. Kontz a siĂ©gĂ© ou siĂšge toujours dans 25 SCPI fiscales dâAEW, Allianz, BNP ou encore La Française. PassĂ© par Opus Real (BNP) et CrĂ©dit Mutuel Pierre 1 (La Française), il siĂšge chez France Investipierre (BNP) comme prĂ©sident. JusquâĂ jeudi, il Ă©tait vice-prĂ©sident chez Accimmo (BNP).
Fin 2022, il sâest Ă©galement prĂ©sentĂ© au CS de Cap FonciĂšres & Territoires, puis chez Altixia Cadence XII et Epargne Pierre (Atland). Sandrine Kontz, qui siĂšge au CS de Ciloger 3 et 4, sâest Ă©galement prĂ©sentĂ©e chez Selectipierre 2 (Fiducial).
Sur les 111 SCPI analysées, 15 autres personnes physiques ont au moins 5 mandats actuellement en cours. Damien Vanhoutte, 72 ans, est présent dans 4 SCPI La Française, et 4 Périal. Gérard Baudiffier, 65 ans, est lui un fidÚle du Crédit Mutuel. Président du CA de sa caisse locale, il siÚge dans 5 SCPI La Française, groupe Crédit Mutuel. Tout comme François Rincheval présent dans 5 SCPI du groupe. Sans compter les véhicules fiscaux.
M. Cattin, est lui au conseil de 8 SCPI, dont 5 gérées par La Française, et propose sa candidature chez Cap Territoire, Pierre Capital (Swiss Life), Allianz Pierre et Pierre Plus (AEW) :
âJây ai pris goĂ»t. Ăa me prend du temps, mais jâaime ça. Je le fais comme au Conseil municipal oĂč je siĂšge : je bosse Ă fondâ mâexplique-t-il.
Mais il existe 2 champions : Olivier Blicq et ses 13 mandats, mais surtout Jean-Luc Bronsart et ses 16 mandats, soit 14,4% des SCPI ouvertes Ă la souscription !
Ce cumul de lâextrĂȘme pose des questions, sur leur capacitĂ©, et leur intĂ©rĂȘt Ă surveiller, surtout quand ils perçoivent quasiment autant de jetons que de loyers !
M. Blicq possĂšde par exemple 10 parts dâOpportunitĂ© Immo, pour une valeur de 2â030⏠rapportant environ 108⏠/ an. Avec un jeton autour de 1â050âŹ, câest 50% de revenus en plus. Fin 2022 il a postulĂ© au CS de Logipierre 3, dont il dĂ©tient 10 parts (16â000âŹ) pour un jeton dâenviron 430âŹ. Sur le rapport de gestion de CrĂ©dit Mutuel Pierre 1, il affirme avoir 17 mandats CS en cours dans des SCPI.
M. Bronsart, 68 ans, est lui le champion toutes catĂ©gories : 2 prĂ©sidences et 3 vice-prĂ©sidences. Fin 2022, il postule chez AccĂšs Valeur Pierre (BNP), dont il dĂ©tient 276 parts (231KâŹ) et dĂ©clare un total de⊠48 mandats. Postulent Ă©galement Jacques Morillon, 58 ans, et 11 mandats.
Parmi les 16 mandats en SCPI diversifiĂ©e de M. Bronsart, il mâa Ă©tĂ© possible de reconstituer la rĂ©partition de 8 investissements : 1â926 parts, valorisĂ©es 1,178M⏠qui ont permis dâencaisser autour de 51â717⏠en 2022. On le retrouve dans deux SCPI qui nâont pas de jetons (Grand Paris et Urban Coeur Commerce) et chez Allianz Home dont le montant nâest pas prĂ©cisĂ©.
On peut estimer le montant des jetons perçus par M. Bronsart autour de 25â840âŹ, soit lâĂ©quivalent de 71 parts de son patrimoine moyen, rien que pour 6 mandats sur la cinquantaine dĂ©clarĂ©e. Dans les SCPI oĂč il a Ă©tĂ© possible de calculer ses positions, les jetons reprĂ©sentent en moyenne⊠84% de revenus supplĂ©mentaires ! Chez Opus Real (BNP), oĂč ses 7 parts lui rapportent 394âŹ, il perçoit 3,4x plus en jeton. Câest 1,5x chez OpportunitĂ© Immo (La Française) oĂč ses 68 parts distribuent 735⏠en 2022 contre 1â136⏠de jetons, hors frais.
Le reste des mandats de M. Bronsart se situe dans des SCPI fiscales, fermées à la souscription, et qui ne font pas partie des 111 véhicules de ma liste initiale.
ContactĂ©s, Ms. Blicq et Bronsart nâont pas rĂ©pondu.
đ„Petits jetons entre amis
M. Bronsart est par exemple prĂ©sident du CS dâUrban Pierre 3, qui ne distribue pas de jetons. Mais on le retrouve dans 3 vĂ©hicules fiscaux AEW, qui, eux, en distribuent :
đ PrĂ©sident de Ciloger Habitat 2 (Scellier) : 22â500⏠soit 1875⏠par personne.
đ Membre de Ciloger Habitat 4 (Duflot) : 13â500⏠soit 1â125âŹ. Il y siĂšge dâailleurs avec des habituĂ©s comme Christian BouthiĂ©.
đ Membre de Ciloger Habitat 5 (Pinel) : 15â000⏠soit 1â250âŹ. Dont M. BouthiĂ© est prĂ©sident.
đ Chez Multihabitation 2, câest M. Kontz qui est prĂ©sident, et M. Bonsart secrĂ©taire. Les 9 membres se partagent 9â000âŹ, dont François Rincheval, multimembre de CS La Française. Et câest pareil pour les versions suivantes.
đ MH 3 (Robien) 9â000⏠à 9, avec M. Kontz au secrĂ©tariat, et toujours M. Rincheval.
đ MH 4 (Borloo) : cette fois M. Bronsart prĂ©side et M. Kontz est membre avec M. Richeval. NouveautĂ© : M. Blicq est secrĂ©taire ! Toujours 1â000⏠/ personne.
đ MH 5 (Scellier) arrive, et câest M. Cattin qui devient prĂ©sident, M. Bronsart secrĂ©taire. M. Rincheval est toujours lĂ , ainsi quâune flopĂ©e de noms dĂ©jĂ connus. Toujours le mĂȘme budget.
đ Pour MH 9, mĂȘme combat : M. Cattin prĂ©sident, M. Bronsart secrĂ©taire, et M. Blicq rejoint l'histoire. NouveautĂ© : seulement 6â000⏠de jetons.
Sinon je ne cite pas les autres MH câest parce que M. Bronsart nây est pas : mais les autres oui, Ă©videmment. Et câest pareil (avec la mĂȘme banque) chez RĂ©novimmo (La Française, 9â000âŹ), RĂ©sidence Patrimoine (AEW, 10â000⏠avec M. BouthiĂ©), Atout Pierre Habitation 2 (AEW, 9â000âŹ, avec M. Kontz) ou encore FructirĂ©sidence (AEW, 10â000âŹ, avec M. BouthiĂ©) etc.
De lâaveu de tous, les vĂ©hicules fiscaux prennent moins de temps. M. Kontz regrette dâailleurs que tous les biens soient dĂ©jĂ achetĂ©s au lancement des souscriptions. Mais âune SCPI diversifiĂ©e câest beaucoup de boulotâ affirme Mme. Karsenty.
Les cumulards peuvent-ils assurer un travail efficace et indépendant ?
Les rĂ©ponses divergent. Plusieurs gĂ©rants qui ont Ă©tĂ© au contact de ces personnes parlent de membres âinfluentsâ âconstructifsâ âgrandes gueulesâ âĂ©loquentsâ.
âJean-Luc Bronsart est le plus Ă©loquent dans les conseils. Mais lui et les autres apportent vraiment quelque choseâ, mâexplique un CGP.
Dâautres sources Ă©voquent des membres dont on Ă©crit parfois le plan sur rapport quâils ne font que signer. âM. Kontz commence Ă ruer dans les brancardsâ commente un fin connaisseur. Avant dâajouter :
âYâa pas de travail la plupart du temps. Ils viennent, ils mettent les pieds sous la table, et voilĂ .â
Câest peut-ĂȘtre la raison pour laquelle les membres de CS sont souvent ĂągĂ©s. Un habituĂ© lâanalyse comme ça :
âUne personne en activitĂ© va devoir prendre une demi-journĂ©e pour assister Ă une AG. Ăa va bien une fois ou deuxâŠâ
Plusieurs professionnels y voient le syndrome des syndics : les plus ĂągĂ©s qui ont plus de temps sâoccupent, rentrent dans les dĂ©tails, tandis que dâautres sont contents que ça soit fait pour eux.
đ© Deeds not words!
Seuls 14% des grandes institutions financiĂšres mondiales sont dirigĂ©es par des femmes. Si SoGĂ© et CrĂ©dit Agricole ont une femme parmi les DG, il nây en a aucune chez BNP ou au CrĂ©dit Mutuel. Les chiffres des Comex du CAC 40 et SBF 120 ont montrĂ© que pour augmenter la part des femmes, la mĂ©thode la plus courante nâaura pas Ă©tĂ© remplacer les hommes⊠mais de faire des Comex plus grands. Aucune grande banque française nâest dirigĂ©e par une femme.
Les SCPI nâĂ©chappent pas Ă la rĂšgle. DĂ©jĂ parce que les femmes sont minoritaires parmi les investisseurs, et dans la finance et elles reprĂ©sentent moins de 25% des effectifs. Pire : elles sont concentrĂ©es dans les RH (58% de femme), la compliance (34%) et le marketing (46%).1 Dans les postes de gĂ©rance, câest 17%. Anne Rabant fait figure dâexception chez Amundi : la SCPI câest un mĂ©tier de bonhomme ! Et ça se ressent dans les CS.
Sur 1047 postes de CS, 108 sont occupés par des femmes (10,3%) mais seulement 78 (7,4%) par des personnes physiques, les autres étant mandataires.
Chez Astiem, câest 3 femmes pour 34 postes. Pareil chez AEW, mais pour 114 membres ! 1 sur 58 chez Amundi. 0 sur 25 chez Atland. 7 sur 65 chez BNP. 3 sur 69 chez Fiducial. 8 sur 106 Ă La Française. 3 sur 62 chez PAREF. 2 sur 45 chez Primonial. Seul Sofidy fait mieux avec 10 sur 56.
đ La moyenne est de 0,76 femme par CS
đ 51 SCPI nâaffichent aucune femme au CS
đ Plus de la moitiĂ© des femmes (42) sont au sein de 16 SCPI
Dont Inter Gestion qui fait figure dâexemple avec 2 SCPI oĂč siĂšgent 4 femmes sur 7 membres. Seule Sofipierre (Sofidy) sâen approche avec 40%, puis Optimale (Consultim) Ă 33%.
M. Kontz préfÚre dézoomer la situation :
âEn 2020 câĂ©tait beaucoup moins ! Il y a de plus en plus de femmes qui postulent, et je constate que globalement elles sont plus tĂ©nuesâ
Autre analyse intĂ©ressante : plus la SCPI est grosse, moins il y a de femmes comme le montre ce graphâ de rĂ©partition.
Ăa interroge grandement sur les SCPI se revendiquant ISR, soit environ la moitiĂ© des vĂ©hicules. ESG Pierre Capitale (Swiss Life), qui a quand mĂȘme affichĂ© son engagement jusque dans son nom, arrive Ă nâavoir aucune femme sur 8 membres. Son rapport sâouvre sur SON prĂ©sident, et SON gĂ©rant. Au directoire de la sociĂ©tĂ© de gestion siĂšge 1 femme sur 5 membres (marketing). Au CS de la mĂȘme sociĂ©tĂ© siĂšge 1 femme sur 8.
Et il y a des chances que rien n'bouge
Tous les gens que jâai interrogĂ©s sont formels :
T O U T L E M O N D E S â E N F O U T
Parce que si jâai passĂ© un temps infini Ă compiler les donnĂ©es pour les analyser, la plupart des conclusions Ă©taient dĂ©jĂ connues. Les SCPI sont des vĂ©hicules vieillissants Ă la gouvernance datĂ©e. LâarrivĂ©e des sans frais ou des plateformes de distribution, notamment en cashback, ont rajeuni un peu le public.
Mais le gros du marchĂ© se ressemble : ce sont produits financiers oĂč des sociĂ©tĂ©s de gestion dirigĂ©es par des vieux blancs en costard se gavent de frais, en faisant vendre Ă des intermĂ©diaires qui se gavent de frais, des produits oĂč personne ne comprend rien.
Les conseils de surveillance sont en partie gangrenĂ©s par des personnes qui ne sont pas au service de associĂ©s quâils devraient dĂ©fendre, planquĂ© au milieu de confit dâintĂ©rĂȘts rarement soulevĂ©s. Se pose Ă©galement la question de leur libertĂ© dâaction, quand leur avis nâest que consultatif.
Parce quâen fait, le problĂšme est peut ĂȘtre ailleurs.
Une sociĂ©tĂ© de gestion nâest payĂ©e que pour gĂ©rer le vĂ©hicule de ses associĂ©s. Elle nâest pas propriĂ©taire de sa SCPI puisquâelle en cĂšde des parts. De fait, sa surpuissante, comme son mandat Ă vie, pose question. Peut-ĂȘtre quâune piste de rĂ©flexion serait de changer les conseils de surveillance, consultatifs, en conseil dâadministration, exĂ©cutif. Mais lâAMF semble prendre le chemin opposĂ©.
En attendant, les gĂ©rants, et ce quâils ont dans les poches restent les seuls maĂźtres Ă bord.
Je mâappelle Benjamin Charles, et je suis du conseil en branding, positionnement et crĂ©ation de contenu pour des entreprises de la finance, de lâimmobilier et du web3.
đ Me contacter, ou rĂ©pondre Ă ce post : benj@mincharl.es
đ Prendre RDV en visio pour prĂ©senter un projet ou un service (150⏠le call)
Salut beau chevalier blanc ! et à part ça ...tout s'est bien déroulé pour ton procÚs au tribunal de Paris ???
Encore envie de baver sur les cumulards ????
Excellent article. Quel travail de fond incroyable !