đ„SCPI : une grande dĂ©bĂącle Ă plusieurs milliards
Un quart de véhicules en baisse, plus de la moitié de la capitalisation touchée
Bonjour Ă tous.
En juin dernier, lâASPIM, le lobby des gĂ©rants de fonds immobiliers envoyait sa lettre dâinformation. Son prĂ©sident Jean-Marc Coly commence la lettre par ces mots :1
« Je suis ravi »
Une facture de plusieurs milliards laissée aux épargnants des SC, OPCI et SCPI, mais Jean-Marc Coly est ravi.
Plus lunaire quâune mission Apollo. đ
Quelques mois avant dans un communiqué de presse2, il indiquait :
« Les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité »
Une phrase qui fait Ă©cho aux mots relevĂ©s en septembre 2023 par mon confrĂšre GaĂ©tan Pierret de LâAgefi3, quand Coly saluait alors « le courage » des gĂ©rants qui diminuait leur prix de part, faisant mine dâoublier que câĂ©tait suite Ă une demande de lâAMF dâactualisation des expertises. Ce que bon nombre de gĂ©rants ont retardĂ© autant que faire se peut durant des mois.
Plus bas dans la lettre, on apprend mĂȘme que le rendement resterait stable. Sauf que le TRI est trĂšs largement nĂ©gatif, notamment pour le bureau qui affiche -9,1%.
Mais alors, 18 mois aprĂšs le dĂ©but de la crise, oĂč en est-on ?
EDIT 11/10/24 10H50 : plusieurs tableaux et graphâ utilisent Datawrapper. Il semblerait que lâaffichage soit erronĂ© dans les emails et assez mauvais sur mobile. Lâaffichage optimal est sur desktop, mais les graphs sont Ă©galement cliquables.
Tu peux aussi faire un don ici. Câest libre, et surtout yâa pas Substack qui prend 10% et Stripe 3% đ .
đ„čOsez JosĂ©phine !
En tant quâoiseau de mauvais augure, jâavais commencĂ© Ă parler de chute Ă venir des SCPI mi-2023. Ce nâĂ©tait pas un hasard. La hausse des taux depuis 1 an Ă©tait en train de dĂ©valoriser salement les valeurs dâexpertises qui remontaient depuis 6 mois. MĂȘme si de nombreux gĂ©rants et distributeurs se voulaient rassurants. LâAMF sâapprĂȘtait Ă convoquer les gĂ©rants, aprĂšs avoir mis lâimmobilier commercial sur sa cartographie des risques 2023. Le rĂ©gulateur pointait, notamment, les probables problĂšmes de liquiditĂ© Ă venir.
Et comme je suis un gĂ©nie, dans ce post, puis dans un autre quelques semaines aprĂšs, jâai prĂ©dit les vĂ©hicules qui allaient sâeffondrer. Avant de commenter durant 18 mois ce qui devait arriver :
La rentrée 2023 chaotique de Primonial qui avait pourtant assuré que tout allait bien⊠;
avant dâannoncer une Ă©niĂšme baisse (qui mâa valu des pressions juridiques, au passage)⊠;
âŠpuis que dĂ©clarer quâen fait, le pognon Ă©tait au rendez-vous pour la boite.
Bon, je dois nĂ©anmoins avouer un truc : mon seul gĂ©nie, câest dâavoir lu les rapports annuels des SCPI. Ce que visiblement ne font pas tous les CGP Ă en croire cette question posĂ©e lors du webinaire dâun gĂ©rant avec ses distributeurs.
Mais alors, pourquoi tout ce bordel ?
Volutes
Les SCPI cumulent des problĂšmes intrinsĂšques Ă leur modĂšle et des problĂšmes macros, quâon pourrait ranger dans 3 catĂ©gories.
Le changement de la demande
Post-Covid, tout le monde a cru Ă la fin du bureau. Nombre de gĂ©rants affirmaient pourtant que lâactif ne craignait rien, et que le hotdesk amĂšnerait juste une baisse possible des surfaces. Puis quâils feraient du âservicielâ. Sauf que⊠rien nâa Ă©tĂ© fait.
Ătant Ă lâĂ©poque moi-mĂȘme salariĂ© dâun de ces gĂ©rants, jâai vu lâĂ©norme dichotomie entre un discours parlant de transformation des modes de travail, dâamĂ©nagement des espaces⊠et une entreprise qui faisait tout son possible pour ramener les Ă©quipes les plus rapidement dans les locaux.
Difficile dâimaginer que ceux qui ne croyaient pas vraiment Ă ces discours aient anticipĂ© ce changement de la demande. Dâautant que la restructuration de ces bĂątiments coute cher et prend du temps.
Reste quâarrivĂ© en 2023, trĂšs peu de choses ont Ă©tĂ© faites. Et alors que le Covid avait donnĂ© un gros coup Ă lâhĂŽtellerie tout en portant la logistique et la santĂ©, ces valeurs tendent Ă revenir Ă une certaine norme. Mais pas le bureau achetĂ© trop cher.
La collecte gigantesque
La pĂ©riode 2018-2021 reprĂ©sente des annĂ©es record de collecte pour les gĂ©rants. Cet argent, il fallait le dĂ©penser pour maintenir le rendement. Parce que la quasi-totalitĂ© des grosses SCPI est Ă capital variable. Donc si lâargent qui rentre nâest pas investi, et donc ne crĂ©e pas de rendement, alors il y a un risque de faire baisser la distribution par part.
Nombre de sociĂ©tĂ©s de gestion se sont retrouvĂ©es en concurrence pour des actifs Ă plusieurs dizaines voire centaines de millions. Alors que les prix Ă©taient dĂ©jĂ Ă la hausse, elles ont activement participĂ© Ă cette inflation. Alors mĂȘme quâarrivaitâŠ
La hausse des taux
Sauf quâavec 2022 arrive lâinflation. Dâaucuns diront quâelle est causĂ©e par la guerre en Ukraine, quand on sait on rĂ©alitĂ© que la problĂ©matique sous-jacente est lâinjection massive de capitaux sur le marchĂ© et la crĂ©ation Ă©norme de monnaie.
Câest extrĂȘmement flagrant en immobilier dâailleurs, oĂč les prix et le volume du rĂ©sidentiel sont totalement indexĂ©s sur les taux, jâen avais fait une newsletter.
De fait, il Ă©tait impossible que les taux restent Ă 0%. Ne serait-ce que parce que pendant la crise Covid, les banques centrales auraient dĂ» baisser leurs taux pour relancer lâĂ©conomie, mais que ça nâĂ©tait pas possible⊠puisquâil Ă©tait Ă 0% depuis 2016.
(Jâen ai parlĂ© ici et ici et un peu ici)
La seule question était : quand ?
Et lâarrivĂ©e de lâinflation aurait dĂ» donner la rĂ©ponse Ă tout le monde.
Quand Chrichri dâamour annonce une premiĂšre levĂ©e de taux le jour de lâĂ©tĂ© 2022, il nây a aucun monde oĂč ça peut rester Ă ce niveau. MĂȘme sâil Ă©tait certes difficile de prĂ©dire une hausse aussi soudaine.
Mais dĂšs ce moment, il Ă©tait Ă©vident que les prix de lâimmobilier commercial allaient chuter, pour des raisons de primes de risques que connaissent bien tous les gĂ©rants.
Je refais pas le topo, tout le monde le sait, et pour celui qui passe ici par hasard, je lâai expliquĂ© ici. Mais pour rĂ©sumer, quand le rendement du garanti augmente (ce qui arrive avec les taux), ceux qui prennent un risque vont augmenter dâautant le rendement quâils cherchent, pour maintenir leur prime de risque. Un rendement Ă©tant un basique ratio entre le revenu et le montant investi, et les loyers nâĂ©tant pas trĂšs flexibles, ce sont les prix qui sâajustent.
Donc plus les taux augmentent, plus les valeurs des actifs baissent.
Le problĂšme, ce quâau deuxiĂšme semestre 2022, certains gĂ©rants ont continuĂ© Ă investir comme si les prix Ă©taient les mĂȘmes. En partie, mais pas seulement, parce que ce sont des deals relativement longs. Câest dâailleurs aussi ce qui a tuĂ© Masteos.
Ma petite entreprise
Depuis 18 mois, il est donc devenu difficile de parler du marché des SCPI tellement il en existe deux, trÚs différents.
Si les SC et surtout les OPCI prennent cher, les SCPI oscillent entre 800 et 900M⏠/ trimestre. En 2023, la collecte brute est de 7,7mdsâŹ, ce qui est trĂšs proche de 2018-2020. Mais en 2022, câĂ©tait prĂšs de 12mdsâŹ. Sauf quâĂ ces pĂ©riodes, la collecte nette Ă©tait trĂšs proche de la collecte brute. Avec 5,7mds⏠de collecte nette en 2023, on peut donc facilement dĂ©duire que la dĂ©collecte est de 2mdsâŹ.
Alors quâelle est concentrĂ©e sur moins de 6 moins.
Alors quâelle que la plupart des retraits ne sont toujours pas compensĂ©s.
Alors que certains gérants⊠battent leurs records.
En ça, nous sommes clairement dans un marchĂ© Ă deux vitesses qui sanctionnent sĂ©vĂšrement deux types de gestion. Ces gĂ©rants captent 80% de la collecte nette, et Ă lâexception notable de Corum et Euryale, aucun nâĂ©tait prĂ©sent dans les plus gros collecteurs de 2019-2022.
Au total, entre les plus 4mds⏠dĂ©jĂ sortis et les 2,6mds⏠en attente, câest probablement plus de 7mds⏠que les associĂ©s auront sorti dâici la fin de la crise, sans quâil soit possible de clairement chiffrer leurs pertes.
Et ce nâest pas juste une question de prix de part, parce que cĂŽtĂ© distribution, la situation est elle aussi trĂšs fragmentĂ©e depuis le dĂ©but de lâannĂ©e :
Un tiers des SCPI distribue plus (+) ;
Un tiers distribue autant ;
Un tiers distribue moins.
Un indicateur qui, au passage, est complÚtement b(i)aisé.
đ La nuit je (rende)mens
Calculer un rendement nâest pas trĂšs compliquĂ© : mĂȘme un VC de Softbank pourrait le faire. Câest un ratio entre le montant investi et le montant distribuĂ© (ça fait deux fois que je le dis on pas finir par le savoir). Pour une SCPI, le montant distribuĂ©, câest Ă©videmment lâargent donnĂ© par part. Quant au moment de la part⊠eh bien câest pas simple. Dâailleurs le calcul a plusieurs fois changĂ©, en prenant le prix dâune part Ă un moment donnĂ© de lâannĂ©e, puis une moyenne. Sauf quâĂ©videmment, ce nâest pertinent pour personne, sauf Ă avoir investi sur les premiers mois.4
Si jâinvestis en 2020 Ă 100⏠la part, et que mon gĂ©rant distribue 5⏠/ an. Alors mon rendement est de 5%. Mais si la part passe Ă 105⏠et que le gĂ©rant distribue 5âŹ, le rendement affichĂ© sera de 4,76%, alors que le mien reste, en rĂ©alitĂ©, de 5% puisque jâai bien investi 100âŹ.
Prenons Accimmo. En exemple hein, lĂąche-moi ce bulletin de souscription5. En 2021, au top de la collecte, jâinvestis 205⏠pour 1 part, qui me rapporte 9,36⏠(4,56%). En 2022 la distribution passe Ă 7,8⏠(3,8%), puis 7,2⏠en 2023 (3,5%). En septembre 2024, la part passe Ă 141âŹ, donc pour une mĂȘme distribution, le rendement affichĂ© serait de⊠5,1%.
La plupart des SCPI qui ont massacré leur prix de part vont donc se retrouver avec des rendements artificiellement gonflés, ce qui va, au passage, sans doute faire augmenter le rendement moyen qui stagnait autour de 4,4% depuis quelques années.
Y compris pour les SCPI qui vont diminuer la distribution. En 2021, Primopierre distribuait 9,93⏠pour une part Ă 208⏠(4,8%). La distribution a Ă©tĂ© ramenĂ©e 8,56⏠lâannĂ©e derniĂšre, mais la prĂ©vision (confidentielle, mais bon je te file lâinfo) de Praemia6 est de distribuer autour de 6⏠pour 2025 et 2026. Soit un rendement facial de⊠4,8%. Alors quâen rĂ©alitĂ©, ceux qui sont entrĂ©s avant 2022 vont percevoir 2,9%, en plus dâavoir perdu 40% de leur investissement.
De quoi relancer la collecte ? Ăvidemment que non, et chez Praemia comme ailleurs ça ne sera Ă©videmment pas un argument. Un cadre de Praemia parle dâ « au moins trois Ă quatre ans » avant dâespĂ©rer un retour de collecte sur Primocaillou.
đ€ Madame rĂȘve
Sans surprise (ou avec surprise ?) les SCPI qui trustent la collecte sont rĂ©centes, agiles, et avec des rendements supĂ©rieurs Ă la moyenne. Au premier trimestre, 5 SCPI (Iroko Zen 74M, Corum Origin 86M, Arkea Transition Europe 66MâŹ, Remake Live 56MâŹ, Corum Eurion 55MâŹ) pĂšsent 42% de la collecte totale.
Juste derriĂšre arrivent ActivImmo, Pierval SantĂ© ou encore Ăpargne Pierre. Autant de fonds dirigĂ©s par des gĂ©rants qui nâont connu aucune baisse. Sur les 15 plus grosses collectes, seul Sofidy Europe Invest (15e, 14,7MâŹ) est dirigĂ© par un gĂ©rant qui a annoncĂ© une baisse.
La SCPI est également le plus petit objectif de rendement pour 2024 (4,75-5%, ce qui reste au-dessus de la moyenne), quand ses concurrents oscillent entre 5,3% et 7,5%.
Une prime au gros rendement ? Pas forcĂ©ment. Mais une prime Ă la jeunesse : la plupart de ces SCPI nâont de quelques annĂ©es, et Corum Origin fait office de vieillard du haut de ses 12 ans. Cela permet Ă©videmment dâĂȘtre plus agile, mais ça leur a aussi Ă©vitĂ© de collecter Ă©normĂ©ment entre 2018 et 2022, et surtout⊠dâinvestir nâimporte comment.
Pourtant, jâai encore en tĂȘte ces deux membres dâun comex de sociĂ©tĂ© de gestion se gausser des investissements de Corum affirmant que « les fonds vont se casser la gueuler au premier retournement de marchĂ© ». Ceux de Corum non, les leurs oui.
Aucun des deux nâest encore membre de ce comex.
đĄ J'passe pour une caravane
Ă lâinverse, les SCPI qui tremblent le plus ne sont pas nâimporte lesquelles.
DĂ©jĂ , contextualisations le chiffre. Depuis 18 mois, 31 SCPI ont dĂ©vissĂ©7. Je vois beaucoup dâacteurs relativiser en disant que câest 31 sur 216. Mais câest faux. Câest 31 sur 105, le reste Ă©tant des SCPI fiscales, dont on ne sait pas grand-chose et qui vont possiblement souffrir encore plus. Ăa fait 29% des vĂ©hicules qui reprĂ©sentaient avant la crise plus de 60% de la capitalisation.
Les baisses nâont rien nâanecdotiques : 16 SCPI ont diminuĂ© de plus de 10%, dont 9 qui ont connu 2 Ă 3 baisses, avec BNP qui gagne la palme pour un -31,2% pour Accimmo Gravier et ses trois baisses en moins dâun an. Bravo.8
Dâailleurs, la prĂ©sence de BNP nâest pas non plus un hasard. Parce que sur ces 31 baisses, on ne compte que 12 gĂ©rants :
Advenis (1)
AEW (7), ex-BPCE/La Poste, maintenant Natixis (Caisse dâĂpargne, Banque Populaire)
Amundi (3), Crédit Agricole
BNP (3)
Fiducial (2)
HSBC (1)
La Française (3), Crédit Mutuel Alliance Fédérale
Paref (1)
Perial (4)
Primonial/Praemia (3)
Sofidy (2)
Unofi (1)
Donc sur les 31 baisses, 17 viennent de gérants appartenant à des groupes bancaires.
Mais ils ont également une autre particularité : la majorité était de trÚs gros collecteurs entre 2018 et 2022.
Tableau honteusement chouré à PierrePapierCiseau
Il ne manque que Avenis, Fiducial, HSBC, Paref et Unofi soit⊠ceux qui nâont quâune SCPI dans le classement des baisses (Ă lâexception de Fiducial qui en possĂšde une).
Difficile de ne pas voir de lien⊠mais lequel ?
đ C'est comment qu'on freine
Lâun des exemples les plus frappants et emblĂ©matiques, câest bien sĂ»r Primocaillou. Il est Ă©galement intĂ©ressant parce que contrairement Ă ses copines, la SCPI nâa pas Ă©tĂ© massivement distribuĂ©e par un rĂ©seau bancaire. En 2022, la SCPI affiche 3,9mds⏠de capitalisation, contre 3,6mds⏠lâannĂ©e passĂ©e. La collecte nette est de 249MâŹ.
Et lĂ , Primonial a dĂ» se rappeler les paroles de ce grand poĂšte boulonnais :
« Qu'est-ce j'vais faire de tout cet oseille ? »
Parce que comme on lâa vu avant, la collecte coute quand elle nâest pas investie. Ă lâinverse, grĂące au dĂ©lai de jouissance, entre 1 et 6 mois (gĂ©nĂ©ralement 3) pendant lequel lâinvestisseur ne perçoit rien, le gĂ©rant peut soit amortir le poids du cash⊠soit carrĂ©ment se garder du rendement de cĂŽtĂ© si la collecte est investie plus tĂŽt.
En 2022, Primonial va procĂ©der Ă 3 acquisitions, pour un montant total de 403MâŹ. Oui : 134M⏠en moyenne. Un ancien salariĂ© mâexplique sans dĂ©tour la raison, quâen rĂ©alitĂ© tout le monde connait dĂ©jĂ .
« Plus la collecte est importante, plus cela met de temps Ă la dĂ©ployer. En rĂ©alitĂ©, acheter un bien Ă 100M⏠ou un bien Ă 10M⏠prend le mĂȘme temps. Par contre acheter 10 biens Ă 10M⏠prend 10 fois plus de temps quâun bien Ă 100MâŹ. »
Effectivement. On repassera pour la notion de diversification. Surtout que Primogalet est alors Ă 30% de bureaux Ă Paris, 58% de bureaux en RP et 11% de bureaux en province. Dans son rapport annuel, le gĂ©rant se veut rassurant, alors mĂȘme que les prix ont dĂ©jĂ commencĂ© Ă chuter.
Nexxt Gambetta est achetĂ© Ă travers une Ă©niĂšme SCI opaque dont on ne sait rien, si ce nâest quâen 2023, la SCPI a mis plus de 160M⏠en compte courant dâassociĂ©. Entre 2022 et 2023, la valeur estimĂ©e de la participation est passĂ©e de 40,2M⏠à ⊠165KâŹ. đ„ł
Sensorium, achetĂ© 123MâŹ, est estimĂ© en 2023 Ă 29MâŹ.
La conséquence pour les associés est assez violente.
Pour sâen convaincre, il suffit de regarder les performances de Primocaillasse depuis son lancement. Prenons lâexemple dâun associĂ© qui investit 1000⏠puis reste dans le temps, ce qui est cohĂ©rent avec lâhorizon dâinvestissement de 10 ans, mais surtout la rĂ©alitĂ© de la dĂ©tention des parts qui dĂ©passe 20 ans.
On remarque quâil faut en moyenne 2-3 ans pour que la distribution vienne compenser les 10,77% de frais de souscription. Mais surtout, on peut voir que la totalitĂ© des investisseurs depuis 2015⊠aura encore perdu de lâargent en 2025.9 Quant aux autres aux autres, leur TRI max est de 1,8%.
De quoi filer un coup de vieux Ă certains arguments des vendeurs.
« Certains placements comme la SCPI prĂ©sentent des avantages, car indexĂ©s Ă lâinflation » (Moniwan)
« La SCPI est un des seuls placements indexĂ©s sur lâinflation » (France SCPI)
La situation nâest clairement pas amenĂ©e Ă sâamĂ©liorer puisque Praemia a annoncĂ© Ă ses distributeurs cette semaine quâune baisse des taux nâaurait quâun impact limitĂ©, et surtout trĂšs graduel dans le temps.
On retrouve cette stratĂ©gie du gros achat (55M⏠chez LastOfPierre) chez pas mal de concurrents : AccĂšs Valeur Pierre (26MâŹ), Edissimmo (19MâŹ), Lafitte Pierre (14M), Eurovalys (32M), Europimmo (23MâŹ), Grand Paris Patrimoine (32MâŹ), Notapierre (20MâŹ), Opus Real (32MâŹ), Rivoli Avenir (19MâŹ), PFO2 (15MâŹ).
Chez Corum, on est entre 15 et 20M⏠selon les SCPI, quand Iroko, Remake ou ActivImmo sont sous la barre des 10MâŹ. Ăvidemment leur rĂ©cence y est pour quelque chose : ces SCPI ont moins collectĂ©, et nâavaient pas autant Ă dĂ©ployer. Mais deux dirigeants de gĂ©rants mâont clairement dit que câĂ©tait une stratĂ©gie assumĂ©e.
LâannĂ©e derniĂšre Pierre-Antoine Burgala assumait mĂȘme cette stratĂ©gie pour Iroko quâil qualifiait de « cage Ă poules » đ
« Nous souhaitons ĂȘtre âgranulaireâ. Nous prĂŽnons lâultradiversification, la dilution du risque. Nous pensons que la flexibilitĂ© est un atout majeur. »
đąFaites monter
Symbole de ces choix hasardeux, dĂ©passĂ©s et fastueux : la tour CĆur DĂ©fense, que jâavais Ă©voquĂ©e dans une newsletter sur les SCI Ă lâintĂ©rieur des SCPI, puis dans un post LinkedIn oĂč jâĂ©voquais une moins-value latente de 600MâŹ.
Un pognon gigantesque avec lequel on aurait pu financer Ă perte Ćžnsect pendant plus de 10 ans ! đ
On apprend au passage que les 8,55% de tour CĆur DĂ©fense, dont jâai plusieurs fois parlĂ© ici, achetĂ©s pour 80M⏠par Primopierre valent aujourdâhui moins de 31MâŹ. On peut au passage en dĂ©duire que la valorisation de CĆur DĂ©fense est passĂ©e de 935MâŹ10 Ă tout juste 360MâŹ.
Une sacrĂ©e opĂ©ration, complĂštement opaque via une SCI dont personne ne sait rien, portĂ©e Ă©galement par Amundi et CrĂ©dit Agricole Assurances. Le financement exact de lâopĂ©ration nâa jamais Ă©tĂ© dĂ©voilĂ©, y compris aux associĂ©s des vĂ©hicules qui dĂ©tiennent jusquâĂ 20% du complexe. Mais cet Ă©tĂ©, CFNews Immo a rĂ©vĂ©lĂ© que prĂšs de 900M⏠avaient Ă©tĂ© refinancĂ©s, dans une opĂ©ration leadĂ©e par Natixis11 , confirmĂ©e par la banque publique du Land de BaviĂšre 2 mois aprĂšs.12
De quoi remettre en cause le discours rassurant de la direction de Praemia qui explique que son effet de levier est parfaitement bĂ©nĂ©fique puisquâil a Ă©tĂ© signĂ© Ă des taux trĂšs bas. Jâai comme un doute que les 900M⏠aient Ă©tĂ© refinancĂ©s Ă 1%.
Le problĂšme, câest que comme partout Ă La DĂ©fense, la tour est difficile Ă louer, dâautant quâelle vieillit mal et que les travaux couteraient trĂšs cher. Et ce nâest pas le vague amĂ©nagement dĂ©jĂ prĂ©vu dâune terrasse qui va changer la donneâŠ
Ăa reste des bureaux. Ă La DĂ©fense.
đ Toujours sur la ligne blanche
Et câest lâun des problĂšmes des SCPI, posĂ© par la seconde tĂȘte mĂ©diatique dâIroko Ă la mĂȘme Ă©poque. Gautier Delabrousse-Mayoux rĂ©sumait alors :
« Nous ne croyons pas aux SCPI thématiques. Elles sont trop sensibles aux cycles, et pas assez agiles. »
En 2022, 41% de la collecte record était allée sur des SCPI de bureaux, contre 29% pour les diversifiées. Le T4 amorçait déjà un changement de cap : 32% contre 34%.
LâannĂ©e suivante, câest la chute libre.
Le bureau représente à peine 20% de la collecte, contre 55% pour les diversifiées.
Pour les deux premiers trimestres 2024, le bureau passe à 21% puis 19%, contre 58% puis 63% pour les diversifiées.
Quant aux décollectes massives, elles touchent majoritairement le bureau.
Encore une fois les raisons sont multiples. Parce que ce sont les SCPI les plus touchĂ©es, qui baissent le plus, les Ă©pargnants vendent, et peu achĂštent. Mais Ă©galement parce quâelles sont peu agiles, et nâarrivent pas Ă faire leur mue.
Parce quâen rĂ©alitĂ©, si depuis quelques annĂ©es tout le monde parle de tĂ©lĂ©travail et de flex office, cela nâa pas créé la fin du bureau. Lâimmense majoritĂ© des entreprises et des salariĂ©s veulent des bureaux. Mais pas les mĂȘmes quâavant. Dâailleurs, jâen avais parlĂ© ici, la vacance de bureaux explose Ă La DĂ©fense, et dans pas mal de zones oĂč personne nâa envie dâaller. Ă lâinverse, les bureaux bien situĂ©s, amĂ©nagĂ©s et agrĂ©ables trouvent preneur.
đ« Fantasie militaire
Câest pourtant ça, le rĂŽle dâun gestionnaire dâactifs : gĂ©rer des actifs. Il faut donc les valoriser, les entretenir, les arbitrer, etc. Pendant des annĂ©es, les assets managers se sont contentĂ©s dâĂȘtre des collectes managers, en dĂ©pensant le plus rapidement la collecte pour prendre des commissions et donner du rendement.
La faute aux Ă©pargnants, en partie, puisquâils ont cautionnĂ© et financĂ© la stratĂ©gie de bureaux des SCPI. Aucun gĂ©rant nâa subitement changĂ© de stratĂ©gie.
Mais peut-ĂȘtre aussi la faute des gĂ©rants et de ses distributeurs, dont la structure de frais provoque dâĂ©normes conflits dâintĂ©rĂȘts.
Jâen veux pour preuve le bordel créé par des plateformes de cashback pour les SCPI (Moniwan, puis Louve) pour lesquelles les CGP peinent Ă expliquer leur rĂ©elle plus-value, mais font tout pour interdire ce qui va pourtant dans le sens des Ă©pargnants. Mais Ă©galement les moyens considĂ©rables dĂ©ployĂ©s pour faire croire que, finalement, les SCPI sans frais se rattrapent sur dâautres frais et que ça serait pas rentable (spoiler : un calcul de 5 minutes permet de dĂ©montrer que câest faux). Le tout relayĂ© par une presse professionnelle et grand public, parfois un peu complaisante.
Pour sâen convaincre, il suffit de regarder les bulletins annuels des SCPI qui sâeffondrent en ce moment. Pendant des annĂ©es, leurs gĂ©rants ont facturĂ© des millions et des millions Ă la SCPI. Parce que les gĂ©rants ne gagnent pas de lâargent en gĂ©rant, mais en collectant.
đ Bijou, bijou
Prenons Ăpargne FonciĂšre en 2022, la 3e plus grosse collecte, et plus grosse capitalisation dâalors. La Française perçoit 10% des loyers, et 7,5% des souscriptions. Cela reprĂ©sente 15,8M⏠pour la gestion et 55M⏠pour la souscription. Les cessions nâont reprĂ©sentĂ© que 2M et les travaux 800KâŹ. Ce qui paye donc La Française : câest la collecte.
On retrouve forcément ce biais chez tous les gros collecteurs, de toutes les SCPI à capital variable.
Ăvidemment que les SCPI sans frais de souscription facturent plus de frais de gestion, de travaux, etc. Mais cela les oblige Ă faire un vrai travail dâasset manager, dont la survie ne dĂ©pend pas que de la collecte.
Quand bien mĂȘme une partie des commissions de souscription sert Ă payer la distribution.
Mais quel est le rĂŽle dâun gĂ©rant sâil nâa pas de gestion active de son parc, et quâil nâa aucune vision pour lâavenir ?
Parce que le marchĂ© mondial nâa pas connu de crise immobiliĂšre. Contrairement Ă ce que la France a pu connaitre dans les annĂ©es 90, il sâagit ici dâune reconstitution de la prime de risque, et donc dâune baisse des prix, suite Ă la hausse des taux.
Câest-Ă -dire que les fondamentaux ne sont pas affectĂ©s. Dâailleurs, le rĂ©sidentiel a rĂ©agi de maniĂšre trĂšs diffĂ©rente. Les particuliers nâĂ©tant pas attachĂ©s au rendement, et la tension Ă©tant trĂšs forte, les prix ont mis du temps Ă baisser, et sur des proportions moindres. Au point, dâailleurs, quâil est probable que le marchĂ© reparte Ă la hausse dĂšs la baisse des taux, et que ça finisse par poser problĂšme tellement les prix ne suivent ni les salaires, ni lâinflation.
Ăvidemment, il sâagit dâun changement de cycle, et donc le bureau fait sa mue. Mais câest prĂ©cisĂ©ment ça quâon attend dâun gĂ©rant. Non quâil prĂ©dise lâavenir, mais quâil lâanticipe, et lâaccompagne.
Et câest Ă©galement ça quâon est en droit dâattendre des intermĂ©diaires financiers qui conseillent les investisseurs.
Comment expliquer quâau T1 2023, plus de 6 mois aprĂšs la hausse des taux, on retrouve AEW, Primonial ou BNP dans le top des collectes ?
Qui a conseillé à des épargnants de coller prÚs de 60M⏠dans Primograindesable aprÚs voir lu ses derniers bulletins trimestriels pourtant désastreux ?
Soit les intermĂ©diaires qui ont conseillĂ© ces investissements nâont pas compris ce quâils recommandaient, et câest grave. Soit ils ont compris, et câest grave.
âŹïž Nights in White Satin
Reste que dĂšs que les premiĂšres vagues de baisse ont Ă©tĂ© annoncĂ©es, de plus en plus dâassociĂ©s ont voulu quitter le navire. Dâun cĂŽtĂ© les particuliers qui prĂ©fĂšrent arbitrer avant quâil ne soit trop tard, par peur de tout perdre. De lâautre des institutionnels, notamment les assureurs qui doivent assurer la liquidité⊠des particuliers sus-citĂ©s.
Cette liquiditĂ© nâest pas magique, et il existe 3 grands mĂ©canismes :
La collecte : ceux qui sortent vendent les parts à ceux qui rentrent. Mais elle est anecdotique dans les véhicules en crise.
Le marchĂ© de grĂ© Ă grĂ© : il âsuffitâ de trouver Ă qui vendre. Dâautant plus compliquĂ© que les sociĂ©tĂ©s de gestion nâont pas le droit dâanimer un marchĂ© secondaire pour les SCPI Ă capital variable.
Le fonds de remboursement : composĂ© de liquiditĂ© du vĂ©hicule ou dâactifs vendus pour lâassurer. Cela se fait, Ă©videmment, en Ă©change de fortes dĂ©cotes.
Praemia a dĂ©jĂ mis en place la 3e solution chez PrimocalculrĂ©nal lors dâune AG et a assurĂ© Ă ses distributeurs que ça serait mis en place partout. Dâautres gĂ©rants lâont dĂ©jĂ fait, ou sont en train. Reste Ă voir les dĂ©cotes proposĂ©es sur des parts qui ont dĂ©jĂ subi -10, -25 voire 40% pour Primoparpaing.
En fait, il y a quand mĂȘme une quatriĂšme solution, et de loin la plus usitĂ©e : attendre. Chez Primopierretombale le dĂ©lai est estimĂ© à « plusieurs annĂ©es » selon les propos dâun cadre aux CGP. Un gĂ©rant de La Française parle lui de « 12 Ă 18 mois » pour ceux qui ont fait des demandes courant 2023.
Quant Ă ceux qui sây prennent en 2024, ça sera quand les immeubles auront des dents. đđŠ·
đ Le Tango funĂšbre
ForcĂ©ment, cela ramĂšne Ă lâĂ©ternelle question du conflit dâintĂ©rĂȘts. Qui a quoi Ă gagner ?
Praemia annonce Ă sa distribution quâil va se lancer dans un grand plan de restructuration des actifs de Primopierrequiroulenamassepasdeloyer, sur au moins de 20% de la surface. Ăvidemment, ils vont se gaver de commission sur les travaux⊠et câest tant mieux !
Parce que pour la premiĂšre fois, les gĂ©rants qui sont au bord du gouffre ne peuvent plus compter ce qui les abreuve depuis des annĂ©es : les commissions de souscriptions. Tout ceux qui se retrouvent avec des parcs Ă la ramasse, et des portefeuilles qui dĂ©bordent dâactifs dont personne ne veut, se doivent de valoriser, amĂ©liorer, restructurer et arbitrer. Tant mieux. Câest pour ça que payent les Ă©pargnants. Câest ça le mĂ©tier dâun asset manager.
Câest dâailleurs tout le sujet des SCPI sans frais que beaucoup critiquent avec les argumentaires Ă©crits par les gĂ©rants historiques. Pourtant, prendre des frais sur les travaux, la plus-value, etc., aligne beaucoup plus les intĂ©rĂȘts gĂ©rants-Ă©pargnants que la commission de souscription, qui va peser sur la performance du placement pendant toute la vie de lâinvestissement.
Et forcĂ©ment quand on parle commission, on ne peut Ă©luder le rĂŽle des intermĂ©diaires, et notamment des CGP/CIF. Ă force dâĂ©crire sur le sujet, jâai reçu plusieurs tĂ©moignages de gens qui ont investi en 2022 (via CGP) dans des SCPI, notamment 4 souscripteurs fin 2022 dans 3 SCPI qui ont chutĂ© quelques mois aprĂšs.
Comment expliquer quâun professionnel sĂ©rieux ait pu conseiller dâaussi mauvais placements ?
Parce que ces mastodontes avaient déjà investi massivement dans des actifs trop chers, commençaient à subir la vacance, avaient une offre décorrélée, des attentes du marché, et les taux montaient déjà .
Mais bon, que peut-on espĂ©rer dâune profession dont le syndicat majoritaire (Anacofi) a Ă©tĂ© jusquâau Conseil constitutionnel pour rĂ©clamer que les commissions sur les ventes de Pinel puissent dĂ©passer⊠10%.1314 Et dans laquelle moins de 5% sont payĂ©s sur honoraires.
MĂȘme remarque avec les mĂ©dias qui parlent de placements financiers et distribuent façon Jacques Martin des prix Ă tout va (contre 3 Ă 6â000⏠lâannĂ©e pour lâarborer).
RĂ©compense Primogalet en 2021. MĂȘme Voldemort avait plus de nez.
Toute la fin 2022 a Ă©tĂ© marquĂ©e par un Ă©tonnant rassurisme des mĂ©dias Ă lâimage des Echos qui trouvent que les SCPI « rĂ©sistent », alors mĂȘme quâaucune perfâ nâest sortie, citant un expert qui explique que « le momentum pour investir dans les SCPI est plutĂŽt bon ». 15 Lâarticle est repris quasiment mot pour mot par Le Figaro quelques jours aprĂšs.16 Tandis que LâAgefi relaie les superbes chiffres de la collecte17 donnĂ©s par un distributeur, sans le moindre recul, avant de sâen prendre violemment aux SCPI sans frais de souscription avec les (faux) arguments habituels.18
En novembre 2022, alors que les taux sont en train sâexploser, Investissements Conseils se demande sâil faut «vencore investir dans les bureaux ? ».19 AprĂšs avoir Ă©tĂ© plutĂŽt rassurant tout en prĂ©sentant les Ă©volutions en cours, lâarticle conclut par une sĂ©lection de huit SCPI.
Ăpargne Pierre
Ăpargne FonciĂšre
Elysée Pierre
PFO2
Efimmo
AccĂšs Valeur Pierre
Allianz Pierre
Placement Pierre
Six de ces placements vont sâeffondrer dans les mois qui suivront. Belle perfâ.
MĂȘme combat un mois avant pour Le Figaro qui Ă©tablit un classement, dont 50% de la note est due aux « perspectives »20. Si la premiĂšre place avec 16/20 est attribuĂ©e Ă Ăpargne Pierre, le reste du classement câest Madame Soleil x Nostradamus
2e - LF Tout Petit Paris Patrimoine
4e - Primomort
5e- PF Grand Tourcoing
7e - AccĂšs Valeur Parpaing
8e - Rivoli No Futur Patrimoine
12e - Accimmo Moellon
13e - Eurovalysteria
14e - PFO 2000
15e- Edissimmal
16e - Opus Unreal
17e - Primopavé
Si le dĂ©but de lâannĂ©e 2023 amĂšnera plus de prudence et moins de focus sur des fonds en particulier, il faudra attendre le cĆur de lâĂ©tĂ© et les premiĂšres baisses de prix de part pour voir des mĂ©dias sâemparer vĂ©ritablement du sujet des actifs.
đVertige de l'amour
Aucun gĂ©rant et aucun intermĂ©diaire financier nâa subi la moindre perte en 2 ans. Pour les Ă©pargnants, ça se compte en milliards, et ça nâinclut toujours pas ceux qui sont en attente pendant que leur capital continue de diminuer tous les 6 mois.
Certaines tĂȘtes sont tombĂ©es. Et 2024 pourrait voir se pointer la premiĂšre SCPI en faillite. Au moins deux vĂ©hicules majeurs doivent faire face Ă des crĂ©dits in fine pour lesquels ils nâont pas assez de liquiditĂ©, et dont le montant dĂ©passe le prix de lâactif. Cela dit, les banques se montrent conciliantes sur les refinancements. Un expert mâexplique pourquoi.
« Aucune banque nâa envie dâavoir un dĂ©faut Ă plusieurs dizaines de millions dans ses comptes. Mais surtout, aucune banque nâa envie de saisir un bien pourri et invendable dont personne ne veut. »
Là encore, ce sont les épargnants qui vont perdre.
Reste que certains gĂ©rants font le taf, et je tiens Ă le souligner puisque jâĂ©cris surtout sur les trucs nĂ©gatifs.
Kyaneos Pierre, et sa ribambelle de Denormandie, qui se portent bien, et permettent dâinvestir sur du rĂ©sidentiel avec un vrai impact sociĂ©tal ;
Corum, dont beaucoup dâanciens gĂ©rants prĂ©disaient la chute au premier retournement de marchĂ©. La commâ est agressive, mais les rĂ©sultats sont lĂ ;
Iroko Zen et son incroyable dynamique, qui réussit à imposer le modÚle de la SCPI sans commission de souscription (et non sans frais comme disent certains) ;
Remake Live, Novaxia Neo qui ont suivi la marche de lâabandon des frais de souscription ;
Transition Europe, parfaitement lancĂ©e par Arkea, mĂȘme sâils grugent pour afficher plus de 8% de rendement ;
Log In de Theoreim, qui en plus dâavoir un nom cool continue dâafficher (et dĂ©passer) 5% de rendement ;
Mais également Cristal Rente, Affinités Pierre et Epsilon 360 qui ont augmenté leur prix de part, comme un pied de nez au marché.
Dâautant que certaines de ces SCPI, et dâautres qui , mĂȘme elles si nâont pas forcĂ©ment une aura incroyable, sont encore largement sous-cotĂ©s et mĂ©ritent dâĂȘtre analysĂ©s : OpportunitĂ© Immo (-10%), Epsilon 360 (-8%), Cristal Life (-8%), Iroko Zen (-4%), Atream Hotels (-4%), Ăpargne Pierre (-5%), etc.
Ăvidemment, tous ont des stratĂ©gies diffĂ©rentes, avec des rĂ©sultats diffĂ©rents, et comme dirait lâautre, les performances passĂ©es ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Et quâen plus, mon paragraphe nâest pas un conseil en investissement (par contre ceux dâavant sont clairement des conseils en non-investissement).
Mais en regardant les chiffres, il apparait trĂšs clairement que le marchĂ© des SCPI est mort. De la mĂȘme façon que parler du marchĂ© immobilier en France nâa pas beaucoup de sens.
Nous sommes dans un systÚme à deux vitesses. Pas uniquement sur le rendement, pas uniquement sur les frais, mais sur des gérants plus agiles, qui comprennent les changements et qui veulent faire différemment.
Pas seulement parce que les chiffres vont dans le bon sens. Placer Ă plus de 5% sans risque, ça nâexiste pas. Et peut-ĂȘtre que certains feront perdre de lâargent. Câest le lot dâun placement. Mais la philosophie mĂȘme est diffĂ©rente.
Ce nâest pas un hasard si ces acteurs ne sont pas dĂ©tenus par des groupes bancaires. Et ce nâest sans doute pas un hasard si la seule banque qui traĂźne dans le coin câest Arkea, qui avait su (il y a fort fort longtemps) tirer parti de lâinnovation des fintechs.
Il y a quelques jours, le Festival de Cannes du pognon a eu lieu à Patrimonia. Le thÚme était « Prendre sa place dans un métier pour l'avenir, se différencier pour réussir ».
Et si se diffĂ©rencier, câĂ©tait se tourner rĂ©solument vers les Ă©pargnants, et pas seulement vers les commissions ?
Je mâappelle Benjamin Charles, et je fais du conseil en branding, positionnement et crĂ©ation de contenus pour des entreprises de la finance, de lâimmobilier et du web3.
đ Me contacter, ou rĂ©pondre Ă ce post : benj@mincharl.es
đ Me laisser un brief pour un projet pro
đ Prendre RDV en visio pour prĂ©senter un projet ou un service (250⏠le call)
Tu peux aussi faire un don ici. Câest libre, et surtout yâa pas Substack qui prend 10% et Stripe 3% đ .
La lettre d'information des fonds immobiliers non cotés - N°20, 11 juin 2024, ASPIM
Les gĂ©rants de SCPI passent leurs difficultĂ©s au tamis, GaĂ©tan Pierret, LâAgefi, 20 septembre 2023
Note de moi : le titre original de lâarticle Ă©tait « LâASPIM fĂ©licite ses adhĂ©rents pour leur transparence », mais il a visiblement Ă©tĂ© changĂ© aprĂšs coup.
Le calcul officiel (appelĂ© DVM puis TDVM) nâest pas exactement celui que je dĂ©cris, et a justement Ă©voluĂ© pour inclure lâĂ©volution du prix de part en cours dâannĂ©e. Mais je simplifie pour faire court.
Ceci est un conseil en non-investissement.
Ex-Primonial REIM
Note de moi : cette newsletter a été écrite entre aout et octobre 2024, il est possible que certains chiffres aient évolué entre temps.
Note de moi : dĂ©passĂ© depuis par Primocaillou avec -40%. Jâaurais pu corriger, mais flemme.
Sur la base dâune distribution de 1,8⏠/ trimestre sur 2024, conformĂ©ment Ă ce qui a Ă©tĂ© fait sur T1 et T2, et de 6⏠/ an, selon les prĂ©visions de Praemia.
CĆur DĂ©fense a en rĂ©alitĂ© Ă©tĂ© achetĂ© pour 1,8mdsâŹ, mais le montant des parts de la SCI Hold Ă lâachat est entre 930 et 950M⏠selon les comptes des diffĂ©rentes SCPI impliquĂ©es.
Refinancement majeur pour CĆur DĂ©fense, Sophie Martins Da Costa, CFNews Immo, 24 juillet 2024
Comment les SCPI résistent au choc de la hausse des taux, KrystÚle Tachdjian, Les Echos, 2 décembre 2022
Les SCPI face à la hausse des taux, Anne Bodescot, Le Figaro, 6 décembre 2022
La collecte des SCPI en hausse de 51 % en un an, ValĂ©rie Riochet, LâAgefi Hebdo, 8 dĂ©cembre 2022
SCPI sans frais... de souscription : une proposition alternative, pas une rĂ©volution !, LâAgefi Actif, 7 novembre 2022
Faut-il encore investir dans les bureaux ?, Eugénie Deloire, Investissement Conseils, 1er novembre, 2022
Le classement des meilleures SCPI labellisées ISR, Le Figaro Particulier, 21 septembre 2022
Wahou trÚs intéressante la newsletter avec énormément de valeur!